BOUWCONTRACT

Er zijn verschillende soorten van aannemerscontract en, zoals standaardcontracten, maatcontracten en mondelinge contracten.

Standaardcontracten worden veelal door de aannemer aangeboden bij kleine bouwwerken, waaronder ook woningen vallen. Hierin staan vermeld de standaardvoorwaarden die door de meeste aannemers worden gehanteerd. Deze contracten zijn in het algemeen aannemers gericht. In veel gevallen ontbreken boetebedingen, levertijdverplichtingen en bankgaranties. Bij een onderhandeling met een aannemer zal overeen gekomen moeten worden of één of meerdere ontbrekende onderdelen opgenomen kunnen worden in het aannemerscontract.

Welke onderdelen op te nemen in een contract:

1. De aanneemsom en omschrijving van het werk, naam van aannemer, architect, aparejador en opdrachtgever.

2. Omschrijvingen.
Omschrijvingen van de tekeningnummers en rapporten, bestekken en aanvullingen met toevoeging van datum en door wie deze zijn vervaardigd.

Deze omschrijving altijd op laten nemen in het contract. Dit zijn immers de stukken waarop de prijs is bepaald en geeft duidelijkheid bij meer-, en minderwerken. Bij ondertekening van het contract ook de genoemde en bijgevoegde stukken laten ondertekenen door beide partijen.

3. Acceptatie van meer-, en minderwerk.
Het is verstandig in het contract op te laten nemen dat meer-, en minderwerk alleen zal worden geaccepteerd na offerte voor het onderdeel waarop het betrekking heeft en schriftelijke acceptatie hiervan van de opdrachtgever.

(deel)Betalingen alleen na gereed werk en bij ondertekende akkoordverklaring. Als een aannemer op eigen houtje onderdelen anders heeft uitgevoerd zonder de opdrachtgever om een handtekening te vragen is dit voor zijn eigen rekening.

Ook opnemen wanneer het meer-, en minderwerk in rekening kan worden gebracht.

4. Levertijdverplichtingen.
Levertijdverplichtingen kunnen alleen opgenomen worden als van te voren is aangegeven dat het werk binnen een bepaalde periode gereed moet zijn. De aannemer wordt dan geacht dit in zijn prijs te hebben opgenomen. Als bij de contractonderhandeling blijkt dat de aannemer hiermee geen rekening heeft gehouden omdat dit niet van te voren kenbaar was gemaakt kan hij een voorstel doen voor een aanpassing van de prijs. Gaat u akkoord met deze prijsaanpassing dan kan een uiterste levertijd opgenomen worden in het contract. Ook opnemen de datum van het aanvangen van het werk en eventueel onderdelen hiervan.

5. Boetebeding.
Een boetbeding opnemen als ook een uiterste oplevertijd is opgenomen in het contract. Immers zonder sancties is het makkelijk voor de aannemer de oplevertijd straffeloos te overschrijden. Als boete kan worden opgenomen een bepaald bedrag per werkbare-, of kalenderdag dat het opleveringstermijn overschrijdt. Een ander soort boete kan zijn een groot bedrag ineens bij oplevertijd overschrijding en een dagboete daarna. Deze boete wordt toegepast als het gebruik van het bouwwerk een bepaalde datum moet ingaan.

6. Termijnbetalingen.
Opnemen de termijnbetalingen per gereed onderdeel. Veel gebruikte termijnen zijn: aanvang werk of begane grond, bereik 1e of meerdere verdieping(en), dakdicht, glasdicht, eventueel gesplitst in project fases of per gebouw.

De bedragen kunnen per termijn verschillen omdat deze worden bepaald door de prijs van het bouwonderdeel waarop het termijn betrekking heeft.

Als de aannemer ook de bouwgrond levert zal dit als eerste termijn worden opgenomen.

Als laatste termijn een bedrag opnemen van 5% van de aanneemsom. Deze zal betaald moeten worden na de tweede oplevering. Dit bedrag zorgt ervoor dat de aannemer de restpunten die bij de eerste oplevering zijn genoemd binnen een bepaalde tijd heeft uitgevoerd.

U mag niet straffeloos deze laatste termijn niet betalen, ook als de aannemer nog enkele restpunten heeft bij de 2e, dus laatste, oplevering. U bent minimaal het bedrag verschuldigd dat wel is uitgevoerd.

Meestal wordt bij de laatste termijn ook het meer-, en minderwerk verrekend.

7. Bankgarantie.
Als de aannemer de termijnen vooruit betaald wil zien is het verstandig hem een bankgarantie te vragen ter grootte van het grootste termijn. Veel kleinere aannemers werken met vooruitbetalingen omdat ze te weinig vermogen hebben om een bouwtraject voor te financieren. Maar om te voorkomen dat de opdrachtgever bij een faillissement zijn geld kan kwijt raken is er een borg, door middel van een bankgarantie, het beste middel. U kunt dan het vooruit betaalde bedrag van de nog niet uitgevoerde werkzaamheden vorderen bij de bank die de bankgarantie heeft afgegeven.

Ook bij grote opleveringsboetes is het verstandig gebruik te maken van een bankgarantie van de aannemer. In het aannemerscontract opnemen wanneer de bankgaranties gaan vervallen.

7. Garanties.
Standaard bent u wettelijk beschermd tegen verborgen gebreken van het bouwwerk. Toch kan bij onderdelen die aan slijtage en tijd onderhevig zijn gevraagd worden naar een garantie voor een minimaal termijn waaraan het bouwonderdeel aan zal moeten voldoen. Veel gevraagde garanties zijn: 10 jaar op bitumineuze dakbedekking, 5 jaar op installaties, 5 jaar op schilderwerk, kwaliteitsverklaring op inbraakwerendheid, materiaaleigenschappen en kleurvastheid van sommige onderdelen. (Vooral de kleur rood is gevoelig voor verkleuring).

Ook opnemen in het aannemerscontract dat de aannemer een Constructie Aansprakelijkheid Verzekering (CAR) op het bouwwerk afsluit en dat alle schades welke direct of indirect door de aannemers-, en bouwactiviteiten worden veroorzaakt voor zijn rekening zijn.

8. Afstandsverklaring.
Opnemen in het contract is een afstandsverklaring na gereed onderdeel. Hiermee wordt bedoeld dat zodra een onderdeel of gehele opdracht is betaald deze in eigendom van de opdrachtgever komt. Dit is belangrijk om een eigendomstrijd tijdens faillissement van de aannemer te voorkomen.

9. Werkbare dagen.
Werkbare dagen zijn dagen waarop de aannemer zijn werkzaamheden kan uitvoeren. Algemeen is dit maandag tot en met de vrijdag. Niet werkbare dagen zijn wettelijke en locale zon-, en feestdagen, vakantie en onwerkbare weerdagen zoals vorst en (harde) regen en calamiteit dagen zoals overstromingen en vertragingen door bijvoorbeeld brand, maar ook enige dagen na een harde regenval, omdat het terrein onbegaanbaar kan zijn.

Om discussies over werkbare of niet werkbare dagen te voorkomen is het verstandig om in het contract kalenderdagen als eenheid op te nemen. De bouwtijd moet dan wel redelijk zijn, zodanig dat niet werkbare dagen vertraging in de oplevering geeft.

10. Inflatiecorrectie.
Bij een bouwtijd van meerdere jaren kan het voorkomen dat tussendoor de lonen en materiaalprijzen stijgen. Deze inflatie correctie opnemen in het contract met de aannemer met een maximumpercentage van wat is toegestaan. Als in de aanneemsom de te verwachte prijsverhogingen zijn verwerkt is het verstandig dit te benoemen in het contract.

11. Arbitrage.
Geschillen rond het bouwproces wordt in de praktijk via bouwarbitrage geregeld. Deze arbitrage wordt door een groep van bouwdeskundigen verricht. Deze arbitrage is een kostbare zaak. Om te voorkomen dat door een arbitragebehandeling (welke door beide partijen kan worden aangevraagd) de kosten op de opdrachtgever wordt afgewimpeld is het verstandig hiervoor een clausule in het contract op te nemen. Gebruikelijk is dat beide partijen de kosten delen.